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NOs chroniques | Droit civil et commercial

Les vices cachÉs et l'inspection prÉ-achat

En tant que vendeurs, les gens croient souvent qu'ils seront tenus d'indemniser leur acheteur suite à un recours en vices cachés seulement s'ils connaissaient l'existence de la problématique au moment de la vente. Cette croyance est fausse.

En effet, un vendeur pourrait être tenu d'indemniser son acheteur même s'il ne connaissait pas le vice qui affecte l'immeuble. Il convient de résumer brièvement les critères qui devront être prouvés par un acheteur pour démontrer l'existence d'un vice caché. Les conditions sont :

1.

Que le vice est grave et que si l'acheteur avait connu l'existence du vice il n'aurait pas acheté le bien ou il l'aurait acheté, mais à un moindre prix;

2.

Que le vice était inconnu de l'acheteur au moment de l'achat;

3.

Que le vice existait déjà au moment de l'achat;

4.

Que la problématique n'était pas apparente au moment de l'achat.



Il y avait auparavant une controverse quant à savoir s'il était indispensable pour un acheteur de faire inspecter un bien par un expert afin de pouvoir exercer un recours en vices cachés contre son vendeur. Depuis 1994, le législateur a mis fin à cette controverse en précisant expressément dans la loi qu'il n'est pas obligatoire pour un acheteur d'avoir recours à un expert pour examiner le bien avant de l'acheter. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Ainsi, l'absence d'expert ne rend pas irrecevable le recours de l'acheteur.

L'acheteur doit toutefois être prudent et une inspection par un expert pourrait lui éviter de faire un achat qu'il pourrait amèrement regretter. L'expert ne verra pas les vices vraiment cachés, mais il est possible qu'il puisse apercevoir certaines manifestations du vice alors que l'acheteur ne les auraient pas aperçus. Par conséquent, il est fortement recommandé de mandater les services d'un inspecteur avant l'achat, ce qui peut éviter d'avoir à recourir aux services d'un avocat.


   
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